DeepSearch - 건축법규 자동검토 엔진

DeepArc

건폐율·용적률 계산기

법령 원문 대조 2026-10-15 · 국토계획법 시행령 시행 2026-09-18 · 건축법 시행령 시행 2026-10-06 · 조례 159개 지자체(지자체별 시행일 표기, 법제처 자치법규 API 수집 2026-08-05~)

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율(건축법 §55), 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율(건축법 §56)입니다. 한도는 용도지역마다 국토계획법 시행령이 범위를 정하고 지자체 조례가 그 안에서 확정합니다. 예를 들어 서울 제2종일반주거지역은 건폐율 60%·용적률 200%이므로 대지 330㎡에 건축면적 198㎡, 용적률 산정용 연면적 660㎡까지가 일반 한도입니다.

적용 기준(지자체 도시계획 조례)

용도지역

대지면적(㎡)

건축면적(㎡)

연면적(㎡, 지하 포함)

용적률에서 빼는 면적(건축법 시행령 §119①4)

지하층(㎡)

지상 부속 주차(㎡)

피난안전구역(㎡)

경사지붕 아래 대피공간(㎡)

대지가 두 용도지역에 걸쳐 있음(국토계획법 §84)

항목	계산값	한도	한도 기준 면적
건폐율	57.58%	60%	건축면적 198㎡
용적률	196.97%	200%	산정용 연면적 660㎡

용적률 산정용 연면적 650㎡ = 연면적 850㎡ − 제외 면적. 한도 출처: 서울특별시 도시계획 조례(시행 2026-07-13).

조례 본조의 일반 한도와 비교한 값입니다. 상업·준주거지역 주거복합 건축물의 용도용적제, 지구단위계획, 각종 완화·강화 특례가 있으면 그 기준이 우선합니다.

건폐율·용적률 계산 식

건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 — 대지에 건축물이 둘 이상이면 건축면적의 합계(건축법 §55)
용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100 — 대지에 건축물이 둘 이상이면 연면적의 합계(건축법 §56)
용적률에 쓰는 연면적에서 빼는 면적(건축법 시행령 §119①4): 지하층 면적, 지상층의 주차용 면적(그 건축물의 부속용도인 경우만), 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래 대피공간 면적

용도지역별 건폐율·용적률 법정 한도

시행령 §84①(건폐율 상한) · §85①(용적률 범위), 시행 2026-09-18. 단위 %, 건폐율은 상한. 실제 한도는 이 범위에서 조례가 정합니다.

용도지역별 건폐율 상한과 용적률 범위

제1종전용주거지역	50	50	100
제2종전용주거지역	50	50	150
제1종일반주거지역	60	100	200
제2종일반주거지역	60	100	250
제3종일반주거지역	50	100	300
준주거지역	70	200	500
중심상업지역	90	200	1,500
일반상업지역	80	200	1,300
근린상업지역	70	200	900
유통상업지역	80	200	1,100
전용공업지역	70	150	300
일반공업지역	70	150	350
준공업지역	70	150	400
보전녹지지역	20	50	80
생산녹지지역	20	50	100
자연녹지지역	20	50	100
보전관리지역	20	50	80
생산관리지역	20	50	80
계획관리지역	40	50	100
농림지역	20	50	80
자연환경보전지역	20	50	80

특별시·광역시 도시계획 조례 한도

조례 본조의 일반 한도(건폐율 / 용적률, %). 열 머리를 누르면 용적률 순으로 정렬합니다. 주거복합 용도용적제·지구단위계획·완화 특례는 별도입니다. 도 지역은 시·군 조례가 정하므로 위 계산기에서 시·군을 고르세요. ‘—’는 그 조례에서 한도를 확보하지 못한 용도지역입니다.

특별시·광역시 도시계획 조례의 용도지역별 건폐율/용적률

서울특별시	60 / 150	60 / 200	50 / 250	60 / 400	60 / 800	60 / 600	60 / 400	2026-07-13
부산광역시	60 / 180	60 / 220	50 / 300	60 / 400	60 / 1000	60 / 700	70 / 400	2026-04-08
인천광역시	60 / 200	60 / 250	50 / 300	60 / 500	70 / 1000	70 / 700	70 / 400	2026-07-13
대구광역시	60 / 200	60 / 220	50 / 250	60 / 400	70 / 1000	70 / 800	70 / 400	2026-05-11
대전광역시	60 / 150	60 / 200	50 / 250	60 / 400	70 / 1100	60 / 700	70 / 400	2026-02-13
광주광역시	60 / 150	60 / 220	50 / 250	60 / 400	60 / 1000	60 / 700	70 / 400	2025-11-11
울산광역시	60 / 150	60 / 200	50 / 300	70 / 500	70 / 1200	60 / 700	70 / 400	2026-04-09
세종특별자치시	60 / 200	60 / 250	50 / 300	70 / 400	80 / 1100	70 / 700	70 / 400	2026-02-27

출처: 각 지자체 도시계획 조례(지자체명을 누르면 법제처 원문). 수집 이후 개정분은 반영되지 않았을 수 있습니다.

계산 예시

서울 제2종일반주거지역, 대지 330㎡ — 조례 한도 건폐율 60%·용적률 200%. 건축면적은 330 × 60% = 198㎡, 용적률 산정용 연면적은 330 × 200% = 660㎡까지입니다.
같은 대지, 건축물대장 연면적 900㎡(지하층 200㎡ 포함) — 900을 그대로 나누면 272.73%로 한도를 넘는 것처럼 보이지만, 지하층을 뺀 700㎡로 계산하면 용적률 212.12%입니다 (한도 200% 초과).
서울, 대지 1,000㎡ 중 제2종일반주거 800㎡ + 준주거 200㎡ — 작은 부분이 330㎡ 이하라 가중평균: 건폐율 (800×60 + 200×60) ÷ 1,000 = 60%, 용적률 (800×200 + 200×400) ÷ 1,000 = 240%. 허용 용도 등 그 밖의 건축 제한은 넓은 쪽인 제2종일반주거지역 기준입니다.

자주 묻는 질문

아파트 건폐율은 몇 %인가요?

건폐율은 건물 용도가 아니라 대지의 용도지역으로 정해집니다. 아파트가 주로 들어서는 제2종일반주거지역은 시행령 상한 60%, 제3종일반주거지역은 50%이고, 서울시 조례는 각각 60%·50%입니다. 실제 단지는 일조 등을 위한 높이 제한(건축법 §61)과 동 사이 거리 때문에 이보다 작게 배치되는 경우가 많고, 상업·준주거지역의 주거복합 건축물은 조례의 용도용적제가 따로 적용됩니다.

지하층 면적도 용적률에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 건축법 시행령 §119①4는 용적률을 산정할 때 지하층 면적, 지상층의 부속용도 주차장 면적, 초고층·준초고층 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래 대피공간 면적을 연면적에서 뺀다고 정합니다. 건축물대장의 연면적은 지하층을 포함하므로 그대로 나누면 용적률이 실제보다 크게 나옵니다.

시행령 한도와 조례 한도 중 무엇이 적용되나요?

조례입니다. 국토계획법 시행령 §84①·§85①은 용도지역별 범위만 정하고, 실제 비율은 그 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시·군의 도시·군계획조례가 정합니다(자치구는 정하지 않습니다 — 국토계획법 §77①·§78①). 그래서 같은 제2종일반주거지역이라도 지자체마다 용적률이 다릅니다.

대지가 두 용도지역에 걸치면 어떻게 계산하나요?

가장 작은 부분이 330㎡ 이하(도로변 띠 모양 상업지역에 걸치면 660㎡ 이하)이면 각 부분의 건폐율·용적률을 면적비로 가중평균한 값을 대지 전체에 적용하고, 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 부분의 용도지역을 따릅니다(국토계획법 §84①, 시행령 §94). 그보다 크면 부분별로 각각 적용합니다. 녹지지역이 걸치면 가장 작은 부분이 녹지지역이면서 그 규모 이하인 경우를 빼고는 각각 적용합니다(§84③).

이 계산기는 조례 본조의 일반 한도와 비교합니다. 지구단위계획구역, 상업·준주거지역 주거복합 용도용적제, 각종 완화·강화 특례, 방화지구·고도지구 걸침(국토계획법 §84②·①단서)이 있으면 그 기준이 우선하므로 허가 판단에는 해당 지자체 확인이 필요합니다.

대지 주소로 실제 용도지역·조례 한도와 적용 법규 전체를 보려면 규모 검토나 법규 검색을 쓰세요.